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2018年天山城市棚户区(城中村)改造国有土地上房屋征收与补偿方案(征求意见稿)

  依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《赤峰市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》,结合2018年天山城市棚户区(城中村)改造房屋征收实际,本着决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则,制定本方案。
  一、征收主体
  阿鲁科尔沁旗人民政府
  二、征收部门和实施单位
  征收部门:旗房屋征收管理办公室
  实施单位:天山镇政府,罕乌拉街道办事处,欧沐沦街道办事处
  三、征收范围
  2018年天山城市棚户区(城中村)改造项目城北片区、新城片区和汉林东街片区共涉及3450户(套)。
  四、签约期限
  自阿鲁科尔沁旗人民政府发布房屋征收决定公告之日起60日内。
  五、征收补偿方式
  征收住宅房屋,有两种补偿安置方式,即:货币补偿和产权调换。
  征收非住宅房屋,实行货币补偿。
  六、住宅房屋的补偿
  有证住宅房屋指被征收房屋所有权证用途栏内标明为“住宅”的建筑物。
  附属房屋指未依法登记,在土地使用权证范围内建设的结构为土木、砖木、砖混,檐高2.2米以上,跨度4米以上,承重墙体独立,门窗齐全的建筑物。
  建筑容积率是指土地使用权证范围内总建筑面积与土地使用权证所标明面积的比率。
  “房票”是征收人给予被征收人购买安置房屋的资金凭证。“房票”票面金额小于或等于征收补偿款总额(包括征收补偿协议中约定的补偿款和搬迁费、奖励资金等)。
  有证住宅房屋的价值,按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似新建商品住宅市场价格,由选定的房地产价格评估机构评估确定后,予以补偿。
  附属房屋在实有建筑容积率0.75(含0.75)以内有证房屋以外部分,按其重新建造的成本价值折旧评估补偿,最高补偿不超过1400元/平方米;附属房屋在实有建筑容积率0.75至1.0(含1.0)之间的部分,按成本价补偿,最高不超过750元/平方米;未建部分按525元/平方米补偿。
  以出让方式取得土地使用权的,依据国土部门出具的出让金收费票据,按剩余使用年限折算后给予补偿。
  (一)货币补偿
  货币补偿是指被征收人不需要政府安置房屋,征收补偿款以现金支付的安置方式。
  “房票”式安置:指选择货币补偿的被征收人在规定时间内,申领“房票”并在天山城区房地产市场上购买新建或二手住宅楼房,按实际使用票面金额的8%给予补贴的自行安置方式。规定时间是指:自征收决定发布之日起,至被征收人收到补偿款后60日内。补贴的计算以购房发票或二手房税票为依据,购房款在“房票”票面金额以内部分乘以8%即为补贴金额,购房款超出“房票”票面金额部分不予计算。
  使用“房票”购房不受购买套数限制。
  使用“房票”购买的住宅楼房,产权应办理在被征收人名下,更改姓名的不予补贴。
  超过规定时间未选购房屋的,“房票”式安置政策取消。
  (二)产权调换
  对选择产权调换的被征收人实行期房安置。
  1.产权调换方法
  征收有证住宅房屋,被征收人选择产权调换,由平房调换至步梯楼按建筑面积1:1.2比例调换,由平房调换至电梯楼按建筑面积1:1.3比例调换;由三层以下(含三层)独栋多层住宅调换至步梯楼按照建筑面积1:1.1的比例调换,由三层以下(含三层)独栋多层住宅调换至电梯楼按照建筑面积1:1.2比例调换。被征收人需要增加安置房面积在30 平方米以内(含30平方米)的,按政府采购的中标价格结算;超过30平方米的,超出部分按市场价格结算。
  2.附属房屋的补偿
  选择产权调换的,附属房屋在实有建筑容积率0.75(含0.75)以内有证房屋以外部分,可按2.5:1的建筑面积置换安置房,也可按成本价给予货币补偿,最高不超过1400元/平方米。附属房屋在实有建筑容积率0.75至1.0(含1.0)之间的,按成本价给予货币补偿,最高不超过750元/平方米。
  3、未建部分的补偿
  未建部分按525元/平方米给予货币补偿。
  选择产权调换的,安置房产权人与被征收人姓名一致,不得更改。安置补偿协议签订后,所选房源不能退换。
  (三)“住”改“非”房屋的补偿
  住宅房屋改为非住宅用途的,征收时,由选定的房地产价格评估机构依据住建部《国有土地上房屋征收评估办法》按住宅房屋进行评估补偿。住宅房屋用于经营且营业执照与实际经营场所一致的,一次性给予实际经营者停产停业补助7000元,有完税凭证的一次性补偿9000元。
  (四)搬迁费标准
  住宅房屋的搬迁费按被征收有证(或认证)住宅房屋面积15元/平方米的标准计算,每户不低于1000元。选择期房安置的按上述标准双倍补偿。
  (五)临时安置补助费
  选择期房安置的被征收人自行过渡。过渡期自被征收人搬迁之日起至产权调换房屋竣工验收交付之日止。临时安置补助费按所置换房屋面积每月15元/平方米计算,每户每月不低于1000元,不足一个月的补足一个月。
  七、未登记建筑物的认定与补偿
  旗人民政府组织住建、规划、国土、街道办事处等部门和单位共同组成认证机构,对未登记建筑物进行认定。
  符合以下认定标准选择货币补偿的,按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格每平方米降低200元,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。选择产权调换由平房调换至步梯楼按建筑面积1:1.15比例调换,由平房调换至电梯楼按建筑面积1:1.25比例调换;由三层以下(含三层)独栋多层住宅调换至步梯楼按照建筑面积1:1.05比例调换,由三层以下(含三层)独栋多层住宅调换至电梯楼按照建筑面积1:1.15比例调换。需要增加安置房屋面积的按有证住宅房屋的调换方法执行。附属房屋按有证住宅房屋的附属房屋补偿标准执行。
  (一)有土地使用权证但由于历史原因未办理房屋权属登记的房屋,按每宗宅基地认证一栋主房为居住性房屋。认证房屋的建筑面积最高不超过有效宅基地面积的60%。未经批准在一层房屋以上加建的建筑物、构筑物不予认定。
  (二)没有土地使用权证和房屋权属登记的,由国土部门提供登记档案或乡镇政府、街道办事处及村集体经济组织出具土地来源证明,一宗宅基地(或一个院落)认定为一户。通过确认土地使用权后,地上房屋按第一款认定。
  (三)历史遗留的机关、企事业单位家属院按原单位或主管部门出具的证件或证明材料分别确认各户土地使用权后,地上房屋按第一款认定。家属院公用部分土地属国有土地性质的,划拨的由政府无偿收回,出让的凭国土部门收费票据按剩余使用年限折算后补偿;属集体土地性质的由原单位或集体经济组织接受补偿。家属院公用设施如属政府资产,由政府收回;如属单位建造,补偿给原单位或主管部门。
  (四)旗政府有关部门或原天山镇、天山街道办事处组织实施经商、办企业、养殖、种植等项目用地,由旗国土资源局会同有关部门或单位出具证明材料确认土地性质、来源后,按土地性质和使用权限予以补偿。
  上述土地上经商、办企业的房屋及附属设施按实际使用功能予以认定。养殖、种植、承包租赁土地上配套的办公管理和生活用房按实际居住、管理功能予以认定。认定后补偿资金发放给房屋及附属设施的建造者或实际拥有者。
  租赁土地的,先行解除租赁关系,然后再按上述方法予以认定。
  (五)通过突击抢建等形式建造的违法建筑物,由城管规划部门提供依据后不予认定和补偿。
  八、非住宅房屋的补偿
  非住宅房屋是指被征收房屋所有权证用途栏内标明为“商业”、“工业”或“仓储”等非住宅用途的建筑物。
  (一)非住宅房屋的价格、价值依据房地产价格评估机构按相关规定和程序确定的评估价格予以货币补偿。
  (二)征收非住宅房屋造成停产停业损失的,对被征收人按房屋评估价格的3%给予补偿。
  (三)被征收人认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的,应当向房屋征收部门提供被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与被征收人共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果支付补偿费。
  (四)生产用房的搬迁费按房屋评估金额的1.5%补偿;其它非住宅房屋的搬迁费按房屋评估金额的1%补偿。
  (五)非住宅房屋土地补偿依据相关规定和土地使用权取得方式的不同由有资质的评估机构评估确定。
  九、产权调换安置
  (一)安置房价格及楼层差价
  安置房价格以旗人民政府采购价格为基准价。超出基准楼层的差价由被征收人承担,低于基准楼层的差价补偿给被征收人。
  1.步梯楼各楼层价格:以二、五楼价格为基准价,七楼定价比基准价格低100元/平方米;一楼、六楼定价比基准价格低50元/平方米;三楼、四楼定价比基准价格高100元/平方米。
  2.电梯楼各楼层价格:以四楼价格为基准价,四楼以上每升高一层加50元/平方米,楼层加价最高不超过400元;顶楼定价比基准价格低200元/平方米;四楼以下每下降一层减50元/平方米。
  (二)选房办法
  选择产权调换的被征收人参加摇号机摇号或电脑摇号,按摇号得出的顺序先后选房。
  (三)被征收人需要缴纳的资金款项
  1.超出应安置面积以外部分的房款及税费;
  2.维修基金;
  3.取暖费,物业费;
  4.其它应由被征收人承担的费用。
  (四)旗人民政府补助被征收人的项目及费用
  1.应调换房屋面积内需要缴纳的契税;
  2.办理房屋权属证书所发生的登记费。
  十、评估事项
  (一)评估机构的确定
  房地产价格评估机构和资产评估机构由被征收人协商选定;自房屋征收部门公布房地产价格评估机构和资产评估机构名单之日起十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定。
  备选的具有相应资质的房地产价格评估机构和资产评估机构不少于三家。通过投票确定的房地产价格评估机构和资产评估机构,应当有过半数的被征收人参加投票并获得参加投票的被征收人的过半数票。
  投票确定房地产价格评估机构和资产评估机构应当由公证机构现场公证。
  (二)评估结果的复核与鉴定
  被征收人或者房屋征收部门对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可自收到评估报告之日起十日内,向房地产价格评估机构书面申请复核评估,并指出评估结果存在的问题;对复核结果仍有异议的,可自收到复核结果之日起十日内,向赤峰市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
  十一、奖励办法
  自房屋评估报告送达或通知签订补偿协议之日起三十日内签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁的,以土地为单位,每宗一次性奖励人民币50000元;第三十一日至五十日内签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁的,每宗一次性奖励人民币30000元;第五十一日至六十日内签订征收补偿协议并在协议约定期限内完成搬迁的,每宗一次性奖励人民币10000元;超过六十日签订征收补偿协议的,不予奖励。
  因房屋土地认证、房地产资产评估、银行审批等客观原因造成签约时间推迟的,奖励时限顺延。
  十二、保障制度
  被征收人因家庭生活贫困,被征收的住宅房屋建筑面积低于五十平方米,且在天山城区内只有该套房屋的(享受保障性住房政策的除外),产权调换面积不低于五十平方米,五十平方米以内不找差价;选择货币补偿的,最低补偿金额不低于房地产价格评估机构确定的类似新建商品住宅市场价格平均售价购买五十平方米住宅的金额。
  被征收人同时符合下列条件,产权调换总面积人均不足三十平方米的,可以补足到人均三十平方米,补差面积按旗人民政府的采购价格下浮15%结算。超出人均三十平方米以上部分按本方案第四条“住宅房屋的补偿”中“产权调换”相关标准结算。
  (一)三代(或三户)以上家庭共同居住;
  (二)户口簿记载常住人口与实际居住人相符;
  (三)共同居住人系直系亲属且本地区无其它住房;
  (四)征收实施单位共同公示七日后无异议。
  十三、补偿决定及强制征收
  房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由阿鲁科尔沁旗人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
  被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内不搬迁且经依法书面催告或公告仍不搬迁的,由旗人民政府依法申请旗人民法院强制执行,强制拆迁费用由被征收人承担。
  十四、相关规定
  (一)征收范围确定后,单位和个人在征收范围内不得进行下列活动:新建、改建、扩建、装修房屋和改变房屋、土地用途;突击抢建和未经审批实施建筑、构筑活动。如有发生,一律不予补偿。
  (二)本方案实行“一宗、一证、一户”的补偿和奖励原则。补偿以证和户为单位,奖励以宗地为单位。所有土地分割,房产分丘和分户均应有法律依据和相关证件,私自分丘、分户视为无效。
  (三)签订征收补偿协议和领取补偿款时,由被征收人亲自办理,不能亲自办理需要委托他人代为办理的,受托人须出具经过公证机构公证的书面委托书,或者出具在征收部门工作人员见证下的书面委托书,否则不予办理。
  (四)被征收人为享受奖励和救助而弄虚作假的,一经查实,取消奖励和救助,并依法追究当事人的责任。
  (五)房屋被依法征收的,土地使用权同时收回。
  (六)被征收房屋或土地存在租赁关系、设有抵押权或有产权、经济纠纷的,自房屋征收决定公告之日起,由当事人双方自行解除租赁、抵押关系或解决产权、经济纠纷,征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
  (七)房屋征收补偿协议签订后,至房屋交接时,被征收房屋发生的水、电、暖、有线电视和网络等相关费用由被征收人自行结清,并持结算证明办理房屋交接手续。被征收人不得私自拆卸房屋附属设施,否则按协议补偿价格双倍赔偿。
  (八)对征收过程中肆意滋事、无理取闹、妨碍执行公务的单位和个人,由公安机关依法处理,构成犯罪的依法追究刑事责任。
  (九)本方案自发布之日起实施。本方案实施前的房屋征收补偿安置按原政策执行。
  (十)本方案未尽事宜及特殊情形,由阿鲁科尔沁旗天山城市棚户区改造领导小组研究决定。

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